Investiranje u nekretnine u Crnoj Gori dugo se doživljavalo kao siguran posao – kupiš stan, izdaš ga, i novac dolazi sam. Kad sa klijentima sjednemo i prođemo kroz konkretnu računicu, slika je ipak složenija. Prosječan bruto prinos od izdavanja trenutno se kreće između 3,6% i 4,4% godišnje, u zavisnosti od grada i tipa najma. Pitanje koje nam klijenti sve češće postavljaju nije da li nekretnine rastu u cijeni (to uglavnom znaju) nego da li se, kad se saberu svi troškovi, kupovina stana za izdavanje uopšte isplati.
Zašto sve više ljudi razmišlja o investiranju u nekretnine u Crnoj Gori
Razlog je jednostavan – cijene stanova rastu iz kvartala u kvartal, pa nekretnina mnogima djeluje sigurnije od štednje u banci. Prema podacima Monstata, prosječna cijena kvadrata u novogradnji u Podgorici u prvom kvartalu 2026. dostigla je 2.395 eura, dok su cijene na primorju i više. Sve više kupaca ne traži stan samo za sebe, već unaprijed računaju koliko bi im ta ista nekretnina mogla donositi dok čeka da poraste u vrijednosti.
Koliki je realan prinos od izdavanja – brojke iza priče
Prema posljednjem kvartalnom izvještaju o tržištu nekretnina, prosječna mjesečna renta u Crnoj Gori iznosi oko 562 eura, što uz trenutne cijene stanova daje bruto prinos od približno 3,6% godišnje. Druge analize, koje uključuju primorske gradove u sezoni, govore o nešto višem prosjeku od 4,4%. Bitno je razumjeti da je ovo bruto prinos – prije poreza, održavanja, praznih mjeseci i troškova oglašavanja. Kad se sve to oduzme, neto prinos je po pravilu niži za jedan do dva procentna poena.
Troškovi koji “pojedu” prinos – porezi i takse
Ovdje klijenti najčešće budu iznenađeni. Na kupovinu polovne nekretnine plaća se progresivni porez na promet od 3% do 6%, dok novogradnja kupljena direktno od investitora nosi 21% PDV-a uračunatog u cijenu. Uz to ide i godišnji porez na nepokretnosti od 0,25% do 1% procijenjene vrijednosti, kao i porez na prihod od izdavanja, gdje zakon predviđa standardni odbitak troškova od 30%, a kod turističkog najma i do 70%. Kad prodaješ nekretninu, na razliku između kupovne i prodajne cijene plaća se i porez na kapitalnu dobit od 15%. Sve ove stavke treba unijeti u računicu prije nego što se odluči da li se iznajmljivanje stanova isplati.
Dugoročni ili turistički najam – gdje je razlika
Na primorju, u sezoni, kratkoročni turistički najam može donijeti bruto prinos od 6% do 9%, što je znatno više od prosjeka za dugoročni najam u Podgorici. Ta cifra ipak dolazi sa cijenom – potreban je stalan angažman oko gostiju, čišćenja, oglašavanja i praznih perioda van sezone. Dugoročni najam u gradu je stabilniji i predvidljiviji, sa manje administracije, ali i sa nižim prinosom. Klijentima uvijek predlažemo da prvo definišu koliko vremena i energije su spremni da ulažu, pa tek onda biraju model.
Kada se investiranje u nekretnine u Crnoj Gori zaista isplati
Isplati se prije svega onima koji kupuju bez velikog kredita. Trenutni prinos od 3,6% do 4,4% rijetko pokriva kamatu na stambeni kredit. Isplati se i onima koji biraju lokaciju sa stabilnom potražnjom za najam – blizinu fakulteta, centra grada ili primorja u sezoni. Ovi investitori prije svega računaju na rast vrijednosti nekretnine. Rentu tretiraju kao dodatni, a ne glavni prihod. S druge strane, kupovina na kredit u perifernoj zoni, bez jasne tražnje za iznajmljivanjem, rijetko donosi ono što investitori očekuju. Investiranje u nekretnine u Crnoj Gori i dalje ima smisla. Samo treba realna računica, a ne samo osjećaj da “nekretnine uvijek rastu”.
Sljedeći koraci
Ako planiraš kupovinu, prodaju ili izdavanje nekretnine i želiš stručnu pomoć tokom cijelog procesa, naš tim ti stoji na raspolaganju.
office@concordnekretnine.me
+382 67 998 998
