Mnogi kupci prilikom obilaska stana ili kuće prvo gledaju lokaciju, kvadraturu i cijenu. Tek kada odluče da ozbiljno razmotre kupovinu, dolaze do pitanja koje često napravi najveći problem – da li je nekretnina potpuno legalna i da li je dokumentacija uredna.
Na tržištu nekretnina u Crnoj Gori i dalje postoji veliki broj objekata koji nemaju upotrebnu dozvolu, nalaze se u postupku legalizacije ili imaju određena ograničenja evidentirana u listu nepokretnosti. Takve situacije ne znače nužno da je kupovina nemoguća, ali mogu značajno uticati na vrijednost nekretnine, mogućnost kreditiranja i brzinu prodaje.
Legalizacija objekta: zašto je važna za kupce i prodavce?
Legalizacija objekta nije samo administrativni postupak.
Kupcu predstavlja dodatnu sigurnost da je nekretnina izgrađena u skladu sa propisima i da neće postojati pravne prepreke prilikom buduće prodaje, izdavanja ili prenosa vlasništva.
Sa druge strane, vlasnicima nekretnina uredna dokumentacija često omogućava lakšu i bržu prodaju, jer veći broj kupaca može konkurisati za kupovinu, uključujući i one koji koriste stambeni kredit.
Upravo zbog toga nekretnine sa završenim postupkom legalizacije uglavnom izazivaju veće interesovanje na tržištu.
Šta treba provjeriti u listu nepokretnosti?
Jedan od prvih koraka prije kupovine jeste pregled lista nepokretnosti.
Kupci najčešće obraćaju pažnju na vlasništvo i kvadraturu, ali postoje i druge informacije koje mogu biti jednako važne.
Vrijedi provjeriti:
- da li je objekat upisan u katastar
- da li postoje tereti ili ograničenja
- da li je pokrenut postupak legalizacije
- da li se stvarna površina poklapa sa upisanom
- da li postoje zabilježbe koje mogu uticati na promet nekretnine.
Ako želiš da saznaš koje greške kupci najčešće previđaju tokom kupovine, pročitaj i naš blog Koje mane kupci danas najlakše opraštaju, a koje ih odmah odbijaju?
Šta znači oznaka „G“ u listu nepokretnosti?
Kupci često primijete oznaku ili napomenu u dijelu lista nepokretnosti koji se odnosi na terete i ograničenja, ali ne znaju šta ona konkretno znači.
Oznaka „G“ odnosi se na dio dokumentacije u kojem su evidentirani različiti tereti, zabilježbe i ograničenja vezana za nekretninu.
To mogu biti:
- hipoteke
- sudski sporovi
- zabilježbe postupaka legalizacije
- zabrane otuđenja
- druga prava trećih lica.
Sama činjenica da postoji upis u ovom dijelu ne znači automatski da kupovina nije moguća. Međutim, svaku zabilježbu treba detaljno provjeriti prije donošenja odluke.
Kako legalizacija utiče na vrijednost nekretnine?
Dvije naizgled slične nekretnine mogu imati značajno različitu tržišnu vrijednost upravo zbog dokumentacije.
Kupci su danas informisaniji nego ranije i mnogo pažljivije procjenjuju potencijalne rizike. Nekretnina sa neriješenim pravnim statusom često zahtijeva dodatno vrijeme, troškove i administraciju.
Zbog toga vlasnici nekada moraju korigovati cijenu kako bi privukli zainteresovane kupce.
Sa druge strane, uredna dokumentacija povećava povjerenje i olakšava proces prodaje.
Zašto banke obraćaju posebnu pažnju na legalizaciju?
Kada kupac planira kupovinu putem stambenog kredita, banka detaljno provjerava pravni status nekretnine.
U određenim slučajevima banka može odbiti finansiranje ukoliko dokumentacija nije potpuna ili ako postoje pravne prepreke koje povećavaju rizik transakcije.
To automatski smanjuje broj potencijalnih kupaca, jer nekretnina postaje dostupna uglavnom onima koji raspolažu gotovinom.
Ako razmatraš kupovinu putem kredita, može biti koristan i naš blog Kredit ili gotovina: Kako danas razmišljaju kupci nekretnina?
Dokumentacija često odlučuje koliko brzo će se nekretnina prodati
Na tržištu nekretnina kupci su spremni da prihvate određene estetske nedostatke, renoviranje ili dodatna ulaganja.
Međutim, pravna nesigurnost mnogo teže prolazi.
Zbog toga nekretnine sa urednim papirima, jasnim vlasništvom i riješenim statusom legalizacije uglavnom ostvaruju veću tražnju i jednostavnije prolaze kroz proces kupoprodaje.
Prije nego što doneseš odluku o kupovini ili prodaji, vrijedi provjeriti kompletnu dokumentaciju i razumjeti sve podatke koji se nalaze u listu nepokretnosti.
Za više informacija o evidenciji nepokretnosti i katastarskim podacima možeš pogledati informacije koje objavljuje Uprava za nekretnine Crne Gore.
Sljedeći koraci
Ako planiraš kupovinu, prodaju ili izdavanje nekretnine i želiš stručnu pomoć tokom cijelog procesa, obratite se našem timu:
📧 office@concordnekretnine.me
📞 +382 67 998 998
